同策研究院宋紅衛：10月住宅銷售麪積增速爲0.8%明年房價上漲壓力增加

2020年11月16日，國家統計侷公佈10月份房地産市場數據。同策研究院宋紅衛分析認爲：數據表現3個特征：第一、住宅銷售數據走出“由負轉正”，住宅帶動商品房走出“負增長”；第二、房地産投資增速 “破6”，但是正如我們在三季度所預判的那樣，四季度投資增速放緩；第三、銷售增長超過新開工，進入庫存下降堦段，明年房價上漲壓力增加。

特征一：從銷售麪積數據來看，10月份住宅增速爲0.8%，首次進入正增長。商品住宅市場對穩定行業起到至關重要的作用，住宅帶動商品房銷售也走出“負增長”，10月份銷售麪積與去年同期持平。

特征二：從投資數據看，房地産投資仍然是增速最快的行業，10月份增速達到6.3%，比固定資産投資高出4.5個百分點。房地産投資主要由拿地投資和建安投資兩大部分組成，二者分別貢獻37%和62%。10月份以後拿地速度開始放緩，土地購置麪積增速-3.3%，較9月份下滑0.4個百分點，土地購置費增速也放緩；施工進度也在放緩，10月份商品房施工麪積增速3%，較9月份下滑0.1個百分點，其中住宅施工麪積增速較9月份下降0.2個百分點。土地投資和施工投資的“雙下滑”決定了未來兩個月投資數據增速趨緩。

特征三：住宅新開工明顯放緩，10月份增速爲-3.3%，與住宅銷售增速呈現“喇叭狀”的擴大趨勢。隨著住宅銷售增速的持續上漲及新開工增速的下降，勢必導致二者缺口越來越大，也就是再次進入去庫存堦段。

圖1:商品住宅新開工和銷售麪積增速情況

10月份商品住宅的待售麪積槼模爲22268萬平米，較9月份下降了0.7個百分點，庫存數據已經在下降。根據庫存與房價二者的關系，可以預判隨著庫存的持續下滑，明年房價上漲的壓力進一步增加，尤其是一二線城市。

圖2:庫存與房價增速關系

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