房价数据总是牵动老百姓的心，新冠疫情一场，究竟如何影响了房价走势呢？

中国房地产协会主办的全国房价行情数据显示，有121个城市3月份二手房价环比2月份下跌。其中，北上广深3月份二手房价全部下跌。上海下跌5.85%位居四大一线城市跌幅榜首位，每平跌3401元位居全国首位。杭州却风头正劲，二手房均价达到31581元，环比上涨11.53%，每平涨3265元，位居全国房价上涨榜首位。此外，赣州、金华、南阳、聊城、榆林、林芝等城市涨幅均超过10%，襄阳、伊春涨幅更是超过20%。

而在房价破万的城市中，新一线城市长沙无疑是个另类。最新数据显示，长沙3月份二手房均价11101元，排名第60位，与其GDP排名极不匹配。根据数据，长沙2018年GDP全国第14位。

一线城市房价降温，上海领跌，杭州逆势大涨，原因何在？上海房价下跌趋势会持续吗？杭州房价上扬是楼市反弹信号吗？此次长三角楼市表现出较高的抗风险能力，长三角购房者该何时上车？长沙被网友评为全国最良心的城市，原因何在？

幸福城市观察邀请房产专家为大家指点楼市风云，解读城市最新动态。今日一起来探讨“3月房价行情数据”的来龙去脉。

@黄欣伟

“上海领跌”不够客观，杭州市场饥渴或出现报复性消费

首先，“上海领跌”这话一定不够客观，可能是某一个楼盘或区域，在某个阶段有所下跌，也可能是部分二手房业主“以价换量”，但不能就此认为“一线城市全面降温，上海领跌”。

其次，抛开上述对定论的商榷，可能最近的上海部分楼盘调低价格、部分区域成交价格环比有所下跌，这个原因更多在于“疫情之后部分卖家急于出手导致的以价换量”，但不能一叶障目地就此认为上海楼市疲软。

第三，所谓“上海房价下跌趋势”，需要从两个方面全面考评：（1）现在是疫情后期，市场还在重开阶段，部分业主和部分房企因为“赶业绩”而让价是非常时期的非常手段，具体的市场行情需要等到平稳期再来评判（2）请所有读者注意，数据的价值需要“数据够多、时长够长”来评判，才能展现趋势和参考价值，所以“环比上个月”的参考性非常有限，倒是可以用“同比去年此时”来看这个问题。

最后，关于“杭州逆势上扬”，我们关注到杭州近期的摇号中签率非常低，也可以看出市场饥渴导致的报复性消费

。杭州和上海的最大不同，在于购房者塔基的构成，杭州特征在于“本地客群、改善庞大”当然也少不了一直以来对浙江“藏富于民”的传说，导致杭州房价供需的倒挂。结合2022年亚运会以及本次疫情中浙江的亮眼表现，都让自住客对杭州居住的性价比充满信心，投资客也会第一时刻嗅到杭州的城市提升气味。

@黄欣伟

长三角楼市的抗风险能力不容小视，政策、基建、交通全面发展

一方面，长三角楼市的抗风险能力，来自于过往“环沪经济发展圈”和去年“长三角一体化”两个政策利好的叠加，加之“环沪”更大的价格剪刀差优势，导致在过去的三四年年，嘉兴、南通、杭州湾都卖得盆满钵满；

另一方面，长三角部分人口输出大省，因为过去两三年的返乡置业行情所导致的回家买房，这固然是因为对标上海乃至南京和杭州，省会和直辖市价格挤压所导致的外溢，但不得不承认，这些年长三角整体发展雏形已经完善，相关城市的基础配套设施因为房地产而拉动，“在自己家乡买房（相对上海南京和杭州）更便宜，配套也跟上来了”，加之故土情节；

另外，高铁的铺设和通达仍然在高速进行着，所以长三角之间两小时“回家经济”已经完成，所以更多购房者在对大城市望而却步之后，选择更具有性价比的环都市圈置业。

最后，对于长三角购房者而言，如果是自住，即可入手，因为2020的疫情会让开发商率先给出优惠和折扣来冲成交量

。但如果是投资，在房住不炒的大背景下，需要找到那些之前尚未炒作起来的洼地城市，且“只会有一波投资价值炒作”的机会，所以投资要慎重。

@黄欣伟

长沙认为全国最良心购房城市：本地自住购房者的幸福

“第60位的房价”和“第14位的GDP”之间的落差，是被长沙认为全国最良心购房城市的诱因。原因何在？作为人口大省的湖南，同样也是人口输出大省，数基并不缺乏。

首先受制于“城市均衡发展”导致的哭笑不得，因为不论是湘潭、株洲乃至岳阳、衡阳，整体发展没有拉开距离。

各自城市的幸福感高，这和部分省市因为发展不均衡导致的“向省会集中”现象没有出现，省内购房者流动没有实现。

其次，长沙是多点发展型的城市布局，也是发展“均贫富”的典范，但这导致了“市中心房价效应不明显”，也就形不成所谓的区域之间梯度价差。

这和北上广深等城市“一个市中心，N个副中心”的做法不同。因为没有落差，所以购房者“跨区跨板块”的流动购房安家现象也少有，所谓长沙人幸福感高，也是因为在消费可控基础之上的“哪里都有吃喝玩乐衣食住行”有关。

第三，存量太多拖了房价的后腿。

据某非权威机构统计，长沙的存量按照2019年的去化速度，是18个月，那么增量因为忌惮存量的价格围剿而导致定价保守，也就出现了一二手房之间互相牵制，甚至“人吓人，吓死人”的无奈，这是过往盲目发展的滞后效应。

最后，“低价房拖了整体均价的后腿”。

长沙因为“市区（房价优越感）不明显”的同时，郊区价差拉大的底盘效应，反过来制约了整体均价体系，因为“上有封顶下不保底”，从而形成了两个后腰（库存和郊区低价房）成功阻击了一个前腰（市中心高价房）的局面。

总之，长沙人民幸福感比较高，也没有外来投机客炒高房价，虽然对外来企业进驻长沙是个弊端，但对于自给自足的本地自住购房者而言，反而是一种幸福。

@楼长沙

长沙城市价值上升后劲强大，一旦房价回归市场，价格必然回归价值

在过去的10年里，长沙上演了一场省会城市崛起的大戏。

从2008年的湖南省“弯道超车”构想的提出，到“一化三基”战略布署的实施，借此之力，长沙开始了长达十年的快速崛起进程。从2012年开始，GDP从七千、八千、九千，到2018年突破万亿关口；产业方面，长沙在“新型工业化”的道路上取得长足进步，并着力培育两个五千亿产业园——高新区和国家经开区；形成的六大支柱产业——工程机械、汽车及零部件、生物医药、电子信息及现代物流、新能源及新材料、文化创意产业，为长沙经济插上了腾飞的翅膀。

在城市基础设施方面，十年时间里，长沙从建成区的306平方公里扩到505平方公里，小学生人口数由19万人增长到35万人，高铁成十字、地铁成米形，无论是城建、产业还是人口导入，可以说，长沙的经济发展健康、稳定、快速，且累积滚动发展效应越来越明显，列入新一线城市、成为省会城市崛起的典范。

2019年，文和友、橘子洲焰火让长沙成为全国公认的“网红城市”。而与此同时，长沙的房价却在2016年10月份之后被按了暂停健，在调控近三年之后，长沙的房价成功的被按在了第60位，这是为什么呢？

长沙房价便宜的问题，既有早期供需关系导致的问题，也有行情上涨阶段和大调控周期冲突的因素，但终极因素，还是政策调控导致。

2017年的318新政，限制省外户口购买；520新政，限制市外人口购买；925新政，把外地户口的门槛提到24个月社保，新落户必须满一年且12个月社保；产证四年满售等；限制开发商6-8%利润政策，与之配套的还有：枪毙人才新政，限地价、限售价、限网签、限出售、限购买以及限利润！

2018年升级为：APP审核资格，1.5倍名单进入门槛，刚需公开摇号，精装限价2500，关停1000多家中介机构等等……

当调控政策上升到“反炒房斗争”的高度时，房价已经和市场没有任何关系了。开发商除了拿地交税，已没有太多自主权，一切都被堵死。长沙这波操作得好，吸收人口、发展产业、施政典型，皆大欢喜。

操作不好，未来将建成“刚需之城”，基建无力、特色不强，中心城区无力做大做强，新城区东一锤子西一榔头，在中心城市建设大潮中沦陷，崛起的优势将很快被比下去。2019年的GDP排名中，被沈阳反超就值得警醒。

因为，城市发展最终的核心是产业，产业的核心是人才，低房价绝不是主要因素。

通过以上城市与经济的发展分析和低房价原因的分析，可以得出两个结论：一、长沙城市价值还有强大的上升后劲；二、长沙房价与其城市地位和价值还无法匹配，一旦房价回归市场，价格必然回归价值。

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